CEDOLARE SECCA AFFITTI
Dal 7 aprile 2011 a seguito del decreto legislativo n. 23 del 14.03.2011 è entrato in vigore il nuovo sistema di tassazione delle locazioni ad uso abitativo denominato “cedolare secca”
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva di quelle che sono attualmente le imposte dovute sulle locazioni. In particolare, la cedolare secca sostituisce le seguenti imposte:
- irpef e le relative addizionali
- imposta di registro
- imposta di bollo
- imposta di registro sulla risoluzione e proroga del contratto di locazione
- imposta di bollo sulla risoluzione e proroga del contratto.
L’applicazione della cedolare secca è un regime facoltativo su opzione del contribuente e si applica in alternativa al regime di tassazione ordinario.
Soggetti interessati
Il soggetto che può esercitare l’opzione per l’applicazione della cedolare secca è il locatore, persona fisica (privato che non agisce nell’esercizio di impresa o professione), proprietario o titolare di diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione) di unità immobiliari abitative locate.
Aliquote
La cedolare secca si applica con un’aliquota del:
- 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dall’articolo 1, D.L. 30.12.1988 n. 551.
- 21% per gli altri contratti di locazione a uso abitativo, quelli conclusi a prezzi di mercato, quelli per studenti e quelli a canone concordato in Comuni non ad alta tensione abitativa, nonché quelli non regolati dalla L. 9.12.1998, n 431.
Comunicazione dell'opzione
Il locatore che intenda accedere al regime alternativo della cedolare secca è tenuto a rinunciare per il periodo corrispondente alla durata dell'opzione alle variazioni del canone che derivino dall'applicazione degli indici di aggiornamento, inclusa la variazione dell'indice Istat.
Quanto sopra deve obbligatoriamente essere comunicato dal locatore al conduttore tramite lettera raccomandata (di cui si allega fac simile in pdf). E' esclusa ai fini della validità la raccomandata con consegna a mano.
Termini pagamento
La cedolare secca deve essere versata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta sui redditi delle persone fisiche. Al riguardo l’Agenzia delle Entrate ha precisato con la circolare n. 26 del 1° giugno 2011 le modalità di versamento del saldo e dell’acconto della cedolare secca, quest’ultimo è dovuto nella misura dell’85% per l’anno 2011 (di cui il 40% da versarsi entro il 6 luglio 2011, con possibilità di differimento al 5 agosto 2011 pagando la maggiorazione dello 0,4%, ed il 60% entro il 30 novembre 2011), e del 95% per l’anno 2012 e i successivi.
Le eventuali imposte di bollo e di registro già pagate non sono rimborsabili
In data 25 maggio 2011 l'Agenzia delle Entrate ha comunicato i codici tributo istituiti per il versamento del saldo e degli acconti dell'imposta sostitutiva dell'Irpef e relative addizionali nonchè delle imposte di registro e di bollo. I codici tributo da indicare nel modello F24, sezione "Erario" sono i seguenti:
- 1840: versamento della prima rata di acconto;
- 1841: versamento della seconda rata di acconto o versamento in un'unica soluzione;
- 1842: versamento a saldo dell'imposta sostitutiva
Valutazione convenienza
La cedolare secca è un sistema di tassazione alternativo a quello esistente e pertanto occorre effettuare i calcoli di convenienza anche perché l’esistenza di deduzioni o detrazioni Irpef (che non possono essere usufruite se si opta per la cedolare secca) potrebbero portare a conclusioni diverse.
I vantaggi della cedolare secca sono per esempio l’aliquota inferiore a quella marginale Irpef (che parte da un 23%), ecc.;
Gli svantaggi della cedolare secca sono per esempio la perdita delle deduzioni forfetarie, il rischio di incapienza Irpef per le eventuali detrazioni d’imposta, ecc.
Lo Studio Morisco Ragni dottori commercialisti associati assiste i Clienti in quanto sotto indicato:
- effettuazione, tramite un apposito programma, dei calcoli di convenienza relativi all’opportunità dell’adozione del sistema della cedolare secca;
- redazione contratti di locazione ed affitto immobili e connessi adempimenti amministrativi e di registrazione dei medesimi
Consulenza Fiscale Tributaria
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